全収支サマリー - 自宅マンションを賃貸、売却して950万円以上利益が出た話

購入～売却までの流れ
収支サマリー
- 支出
- 収入
私固有の事情について

まず初めに自宅マンションの購入から売却までのおおよその流れと

全ての収支を項目ごとに集計した結果について書きたいと思います。

購入～売却までの流れ

2005年10月	マンション購入
2011年3月	賃貸開始
2017年3月	賃貸終了→売却活動開始
2018年1月	売却
2019年2月	売却益に対する所得税の納税（確定申告）
2019年6月	売却益が出たことによる追加の住民税の納税

購入してから6年間、自宅として利用してその後６年間賃貸として貸した後に約9カ月掛かって売却しました。

で、項目ごとに集計した収支のサマリがこちら。

収支サマリー

支出

項目	金額
(1)物件取得	¥44,300,000
(2)ローン返済(A銀行)	¥39,863,880
(3)ローン返済(B銀行)	¥33,642,661
(4)管理費・修繕積立金	¥3,501,900
(5)火災保険料	¥26,554
(6)固定資産税	¥1,570,800
(7)繰上返済手数料	¥74,400
(8)賃貸初期費用	¥669,932
(9)売却仲介手数料	¥1,844,400
(10)登記変更	¥253,592
(11)売却益に対する所得税	¥3,873,900
(12)売却益に対する住民税	¥1,096,800
合計	¥130,718,819

収入

項目	金額
(13)ローン借入(A銀行)	¥39,300,000
(14)ローン戻し保証料	¥528,975
(15)ローン借入(B銀行)	¥29,300,000
(16)住宅ローン控除	¥1,657,400
(17)礼金	¥195,000
(18)家賃収入	¥15,120,000
(19)更新料	¥184,730
(20)売却代金	¥54,000,000
(21)管理費・修繕積立金	¥32,128
合計	¥140,318,233

その収入と支出の差が959万9414円！

・・これは、多いのか？少ないのか？

家賃収入が6年間で1500万円以上あって((17)礼金、(18)家賃収入)

4430万円の物件が5400万円で売れたんだから((1)物件取得、(20)売却代金)

感覚的にはもっと儲かっていたと思ったんだけど？？

まあでも、自宅として使用していた6年間の住居費は実質ゼロで済んだわけだし、

団信に加入することで生命保険を解約して生活コストも下げることが出来たし、

これらのメリットを得ながらも、最終的に1000万円近い純利益を得られたわけだから、大成功だったのかもしれません。

でも、今になって思うのは、

賃貸に出したことは成功だったのか？失敗だったのか？

ということです。

賃貸に出して得た収益もあれば、発生した支出もあります。最後の最後に想定していなかったコストもありました！

これについては後の記事で計算してみようと思います。

私固有の事情について

賃貸運営に際しては、いくつかラッキーがあり、コストを押し下げたという特殊事情があります。通常のケースであればもっと多くのコストが掛かっていたはずです。それを紹介(暴露？)します。

(1)賃借人が法人だった

地元の飲食店チェーン店のオーナーが、家族を住まわせるために社宅として法人契約をしてくれました。家賃滞納などのトラブルもなく、賃貸契約終了時の敷金精算もスムーズに対応してもらえました。

(2)賃貸物件の管理費用が掛からなかった

当初、入居者の募集をネットで探した不動産会社に依頼したのですが、2カ月間ほど決まりませんでした。内見が1件入ったくらい。ある日、地元の不動産会社から連絡があり地元企業のオーナーさんを紹介頂き、仲介して頂きました。通常は仲介してもらった管理会社に家賃の5～10%を管理費として入居者とのやり取りを仲介してもらうことが多いのですが、その地元の不動産会社では管理費は掛からず2年毎の更新時の手続きの費用のみでした。

管理費を取らない不動産会社は多くはないと思いますが、ネットの情報だけでなく地元の不動産会社を探してみるのもいいかもしれません