今回は自宅マンションを賃貸に出したときの話になります。
おおよその流れ
| 2010年9月 | 引っ越し先が決まる |
| 2010年10月 | 入居者募集開始 |
| 2011年3月 | 新居へ引っ越し |
| 2011年3月 | 入居者決定 |
物件が繫華街のど真ん中だったため、子供が小学校に上がるまえに引っ越しを考えていましたが、いい物件が見つかったので住んでいるマンションを売却するか、賃貸に出すかを考え始めました。
引っ越し先になるいい物件が見つかったので、資金繰りを決めるべく本格的に賃貸と売却について検討し始めたのが、2010年9月でした。実際に賃借人に入居してもらえたのが2011年3月なので、比較的スムーズに進んだように思えますが、実際はこの間に色々ありました。
当初は賃貸と売却を並行して検討しました。売却については新しく引っ越すマンションデベロッパーに売却金額の査定をしてもらいました。当時のメールを見ると、査定額が4200万円(購入金額：4430万円、2018年売却金額：5400万円)でした。一方、賃料の査定は22万円(2LDK+S、70㎡)だったので、金額的に考えるとやはりこちらがいいかなと思い、早々に売却の選択肢はなくなり賃貸一本で検討することになったと記憶しています。
仮住まいを考えておく
引っ越し先はまた新築マンションです。2011年3月に引き渡しが決まっていたので、その前から入居者の募集も始めようと某大手不動産会社に問い合わせ、入居者募集と運営委託を依頼したのが2010年10月です。でも、もし引っ越し前に入居者が現れたらどうしよう？せっかくのチャンスを逃したくないし、かといって住む家が無いなんてことにはならないようにしなきゃならない。
一時的に別のところを借りて住むにしても、通常のマンションやアパートだとそんな短期間での契約は難しいし、ホテル住まいなんか出来っこない。レオパレスみたいなところも考えたけど、高いし物件もショボいし、出来れば避けたい。一時的に実家に身を寄せるか？まで考えましたが、色々調べていくなかで、「UR賃貸」が仮住まいには非常に適していることが分かりました。
UR賃貸は、「礼金ナシ・仲介手数料ナシ・更新料ナシ・保証人ナシ」というのはホームページからも確認できますが、数カ月間の契約でも出来るのか？ということは記載がありませんでした。そこで、問い合わせ窓口へ電話して確認してみたところ、「入居期間が短くても大丈夫」というお話を聞けました。当時は空き物件も、贅沢を言わなければ何とかなりそうだったので、もし仮住まいが必要となった場合もこれで一安心です。まあ、結局は引っ越す3月まで入居者は決まらず、仮住まいの必要はなかったのですけれど。
あとは入居者を決めるだけ！入居者探しを依頼した某大手不動産会社からの連絡を待つのみです。ところがこれが、中々決まらない・・・。
入居者が決まらない日々
2010年10月初旬に入居者募集の依頼をしてから約3か月間、内見希望者もありませんでした。賃料が高いのか、そもそもニーズが無いのかも分からず、どうしたものかとか考え、もう1社、高額賃貸物件を扱う不動産会社に依頼をしました。このとき、それぞれの会社にはもう1社の依頼先を伝えます。それでも内見希望者はありませんでした。ホント、不動産会社の営業の言うことほど当てにならないものは無いと感じましたね。「すぐ見つかります」とか「XXのエリアで探されているお客様がいます」というのはほぼ嘘だと思います。ホントに信頼無くすからやめた方がいいよ？
2011年1月に入り、募集賃料を値下げしてまた2カ月弱を待ちましたが、内見して頂けたのはたったの3組。年が明けると春からの新居を検討される方が増えるようでその影響だったのでしょう。いずれの方も契約はして頂けませんでした。
地元の不動産会社に助けられた
3月の引っ越しを間近に控え、これはもう売却するしかないかとも考え始めた矢先の2月中旬頃に家内から「地元の不動産会社が家に訪ねてきた」と話がありました。どうも、ウェブに掲載された物件を見て訪問して頂いたようです。
後日、連絡を取ったところ、地元の飲食店のオーナーさんが物件に興味があるので、仲介をさせて欲しいとのことでした。これはかなり具体的なお話なので、すぐに仲介を申込、すぐに内覧→契約とトントン拍子で事が運びました。この間、1週間です。大手不動産会社に依頼しても5カ月間も決まらなかった入居者が、地元の会社さんでは1週間決まりました。恐らく、普段から地元の富裕層を小まめに回ってニーズを拾っているのだと思います。で、希望する物件をチェックしてマッチングしているのだと思います。大手は基本はウェブに掲載するのみ、問い合わせがくるのを待つのみなのでしょうね。全く頼りになりませんでした。頂く賃料は19.5万円＋管理費1.5万円で合計21万円でした。敷金1か月分、礼金1か月分を頂き、仲介手数料として19.5万円(賃料1か月分)を支払い2011年3月から賃貸スタートとなりました。
賃貸に出すときの住宅ローン
賃貸化するときに注意しなければならないのが、住宅ローンです。基本的に住居として使用していたときの住宅ローンは使えなくなります。
一般的な住宅ローンは用途が限定されており、金融機関の住宅ローン説明ページを見ると「使用使途」「借入用途」といった項目に
- 戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
- 戸建の新築資金
- 他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換（住宅ローンとリフォームローンの一括でのお借換えを含む）資金
- 上記に伴う諸費用
という記載があります。また、約款には
「当行に届け出ないで取得対象住宅に債務者又は連帯債務者のいずれも居住せず、又は当行の承諾を得ないで取得対象住宅の全部又は一部を住宅以外の用途に使用したとき」に全額返済する、という規定があります。
ですので、賃貸に出す場合は事業用のローンに変更する必要があり、金利が大幅に上がります。これも計算に入れてから収支のシミュレーションをする必要があります。
もちろん掛かった金利は確定申告の際に損金として計上出来ますが、毎月の収支に大きく影響する点なので、注意が必要です。
ファミリー向け物件を賃貸に出すのは難しい
こうして色々ありましたが、無事に入居者も決まり賃料収入を得ることが出来るようになりました。しかし、実際に経験してみて分かりましたが、ファミリー向け物件を賃貸に出すというのは相当にハードルが高いです。
そもそもですが、賃貸の賃料を払える方は多くの場合は購入を選ぶでしょう。金利の安い現在、またデフレが続いている状況の中で金利が上がるという見通しもありません。安い住宅ローン金利で物件を購入してしまうという方が多いと思います。独身の方でも賃貸よりも購入を選ぶ方も増えてますしね。
また物件が広くなると家賃も高くなるため、収入も高い方でないと賃料を払って頂けませんから、対象者はぐっと少なくなるわけです。
今回の物件は、立地も申し分なく、近隣で競合する物件も少なかったので賃貸楽勝♪ぐらいに考えていましたが、とんでもない。たまたま地元の不動産会社に法人のお客様を紹介して頂けただけで、単なるラッキーパンチです。
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