確定申告
私は普通の会社勤めをしていますので、給与から源泉徴収されてますが、給与収入以外で収入を得ると確定申告をする必要があります。2011年3月から家賃収入があるので2012年2月に初めての確定申告をしました。家賃収入による所得が増えるため、追加の納税が発生するかも、と思っていましたが、出来る限りそうならないよう、出来うることなら経費を多く計上してあわよくば還付金をもらえないかと目論んでました。
基本的には「家賃収入－経費＝課税対象所得」となります。例えば家賃収入が100万円あったとして経費も100万円であれば、課税対象所得はゼロとなりますから追加の課税は発生しません。さらに経費が100万円を超えた場合は、既に会社給与から源泉徴収された税金の範囲で還付金を受けることが出来ます。逆に経費が家賃収入よりも少ない場合は、給与所得と合算された上で税が追加で掛かります。よってどれだけ多くの経費を計上出来るかが、賃貸経営の収支を決める上では重要となります。
経費計上出来るもの
減価償却費
減価償却費とは(簡単に)
家賃収入に対する確定申告をする場合、一番大きな金額を経費として計上出来るのが建物に対する減価償却費です。減価償却費は現金支出を伴わなずに経費として計上することが出来るとても重要な項目となります。
これは要するに資産が古くなるにつれて価値が目減りしていった分を経費として考えることが出来る、というものです。ここで言う「価値」とは実際に市場で取引される価値ではなく、資産の種類によって何年で価値がゼロになるとみなします、と法令で定められたものとなります。
新築の鉄筋マンションの場合、47年で価値がゼロになるとみなされます。この「47年」の部分を「法定年数」と言います。さらに、1年毎に価値が目減りする割合を「償却率」と言います。鉄筋マンションの場合は、1÷47≒0.022となります。ただしあくまで価値がゼロになると「みなされる」だけなので、売却時に価格がつかなくなるということではありません。念のため。
建物に対する減価償却費
今回の物件は4430万円で購入しました。ですが購入金額の全額に対して減価償却費を計算するのではなく、あくまで建物部分に対してのみ計算します。土地部分については減価償却はされません。土地の価値は下がらない、という考え方ですね。今回物件の建物部分についての価格は2704万円でしたので、この金額に対して減価償却費を計算していきます。建物価格については、購入時に取り交わした「不動産売買契約書」に記載があります。
よって、この物件に対して1年間で計上出来る減価償却費は、
2704万円×0.022(償却率)＝594,800円となります。
設備に対する減価償却費
建物の減価償却費と比べると金額は小さくなりますが、物件の設備に対する減価償却費も計上することが出来ます。例えば居住時に使っていたエアコンをそのままにして賃貸に出した場合、このエアコンに対しても減価償却費を計上することが出来ます。
エアコンは「空調設備」に当たるため、耐用年数は13年(償却率は1÷13≒0.076)となります。よって、購入金額×0.076を経費として計上することが出来ます。ただし、耐用年数である13年間までです。その他「照明設備」なども減価償却することが出来ます。賃貸化するときに設置したままにしてきた照明器具があれば、減価償却費として計上することが出来ます。
ローン金利・保証料
物件購入にローンを使用した場合は、その金利についても経費として計上することが出来ます。住居として使っていたときの住宅ローンではなく、賃貸化してからは事業用ローンに変わっているので金利がものすごく高くなってます。経費として計上することで納税額を減らすことが出来るというのが救いですかね・・・
また、金額は多くは無いですが、借り入れに対する保証料も経費計上出来ます。
管理費・修繕積立金
1年分の管理費・修繕積立金を経費計上することが出来ます。これも金額としては大きいですね。
固定資産税・都市計画税
毎年6月末までに納税する固定資産税・都市計画税を経費に計上出来ます。
火災保険料・地震保険料
金額は少ないですが、経費計上出来る費用です。
私の場合は以上が経費計上項目です。他にもケースによっては計上出来る項目もあるようですので、初回の確定申告は税理士さんなどに相談した方が良いかもしれません。
収支内訳書(不動産所得用)の作成
毎年2月頃に行う確定申告では、電子納税(e-Tax)を利用しました。最初の役所手続きやカードリーダーの準備が面倒でしたが、最近はマイナンバーカードに統合されましたので多少は楽になったのでしょうか。
会社給与についての源泉徴収票と、家賃収入の記録、及び上で列挙した費用計上項目があればパソコン上で確定申告を最後まで行うことが出来ます。
初年度は難しいかも知れませんので、税理士や税務署職員の支援を受けても良いとは思いますが、翌年度からは毎年ほぼ変わらない内容で申告が出来るので、自分でやってしまった方がいいと思います。
減価償却が売却時に大きく影響する
実は、家賃収入に対する経費として建物の減価償却費は、節税のためには非常に有効でした。しかし、これが売却時には思いもよらない影響が出ます。
私は当初、売却額から購入額を引いた金額が売却益となり課税対象となるのだと思っていました。ですが、売却益は減価償却費も考慮して計算されます。よって、売却益が想定していたよりも多く出てしまい、課税額が膨らんでしまったのです。
この件については、後の記事で詳しく書きたいと思います。
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